Dança das bandeiras: possível mudança no maior hotel de Belo Horizonte

A hotelaria belorizontina aponta novidades na aurora do ano de 2025 recém iniciado. Após quase 25 anos desde o contrato inicial de gestão do atual Hotel Mercure Belo Horizonte Lourdes, tudo indica que possivelmente as celebrações do seu jubileu de prata (considerando a data de assinatura de contrato em outubro de 2000), ocorrerão sob a chancela de nova bandeira e uma administração renovada.

A chamada “dança das bandeiras” ocorre quando um hotel passa por “rebranding” (mudança de marca) ainda sob a gestão da mesma operadora, muda sua atividade-fim transformando-se por exemplo em residencial, sênior living entre outros, ou como no caso aqui mencionado troca de administradora o que via de regra implica na mudança da marca.

O portentoso hotel com 384 apartamentos, sendo 371 no pool hoteleiro, situado na Avenida do Contorno 7.315 no bairro Cidade Jardim (embora adote comercialmente localização no bairro de Lourdes), foi construído sob a égide da Construtora Líder, comandada por décadas pelo visionário empresário Carlos Carneiro Costa cuja biografia escrita pelo jornalista Ozório Couto retrata brilhantemente sua trajetória. No fim da década de 90, após adquirir os terrenos que compõe a edificação foram iniciadas as obras cujo projeto de interiores ficou a cargo de Tânia Salles, arquiteta de primeira grandeza.

O nascimento do maior hotel de Belo Horizonte

Inicialmente o Condomínio Lider Top Flat Service operaria sob a bandeira Parthenon, consagrada grife de apart-hotéis transformados em flats em modelo próximo híbrido (residencial e hotelaria) criada ainda nos anos 80 pelo francês Jean Larcher, então comandante da recém-chegada da França, Accor desde então sediada em São Paulo.            

No limiar da conclusão das obras quando os trabalhos de montagem, pré-operacional e finalmente gerencia do hotel já estavam sob minha responsabilidade observamos que o produto-final muito mais se assemelhava a um hotel clássico de grande porte. Surgiu a ideia de adaptar o projeto e seus estândares para uma nova bandeira trazida da França com forte apelo para maior sofisticação, amplitude de serviços e set ups (instalações e equipamentos) que permitiriam um resultado melhor aos investidores além de um posicionamento mercadológico diferenciado já que, na ocasião já existiam 3 flats da Parthenon (depois transformados em Adagio – hoje extinta) na capital mineira.

Finalmente em 31 de maio de 2001 reunimos em assembleia geral a totalidade dos investidores e sem que fosse necessário realizar aportes financeiros adicionais, aprovamos por unanimidade a adoção da bandeira MERCURE para o empreendimento. Poucos meses depois, exatas 2 semanas antes do fatídico 11 de setembro o hotel abria suas portas aos seus hóspedes em momentos de muita pompa e circunstância por ocasião de seu prestigiadíssimo coquetel de inauguração. A Construtora Líder e a Hotelaria Accor Brasil recepcionaram convidados ilustres como o então ministro de Esportes e Turismo Carlos Melles, empresários e jornalistas além dos investidores adquirentes de unidades habitacionais, a maioria deles clientes cativos de outros empreendimentos lançados pela Líder em Belo Horizonte, Brasília e outras capitais.

Hotel Mercure Belo Horizonte Lourdes atinge a maturidade

Ao longo dos anos subsequentes o hotel atingiu sua maturidade tornando-se, em especial devido a sua capacidade instalada singular para realização de eventos de toda natureza, em um ícone (“flagship”) da hotelaria belorizontina, posto que ocupa até hoje quando consideramos os resultados de 2024 (até novembro) com 70% ocupação média e Diária-Média próxima a R$ 420,00. Beneficiado pelo PERSE – Programa Emergencial de renúncias fiscais criado na pandemia distribuiu cerca de 17 milhões de Reais em dividendos aos seus proprietários, parte deste recurso assertivamente destinado a melhorias internas para manter a competitividade do hotel ante concorrentes mais novos. Justamente um deles, O Novotel Savassi operado pela mesma administradora desde o fim da pandemia tornou-se o grande gerador de discussões entre investidores e a administradora. Considerado o fato da distância entre ambos ser pequena e a segmentação de clientes de ambos ser na prática a mesma. Não por outro motivo é usual um chamado “raio de proteção” contratual na qual a operadora fica impedida de gerir dois ou mais hotéis de uma mesma bandeira (ou mesmo segmento).

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Decorrente de inúmeras tratativas surgiram repactuações formalizadas através de termos aditivos de contratos, termo de ajuste de conduta (TAC) e memorandos de entendimento. Por fim já em março de 2018 aconteceu a última renovação contratual (de 11 anos) na qual além de investimentos na reforma de 120 apartamentos e algumas áreas comuns por parte da administradora também foram elencadas inúmeras outras obrigações mútuas em especial na aplicação do conceito de administração compartilhada entre investidores (sócios participantes) representados por seu Síndico e Conselho Fiscal bem como a administradora (sócia ostensiva) considerado o modelo tradicional de SCP (Sociedade em Contas de Participação) que sempre regeu a relação do hotel.

Problemas e futuro do maior hotel de Belo Horizonte

Durante o trágico período da pandemia o hotel foi fechado por alguns meses intempestivamente, o operador do restaurante não resistiu à crise e fechou suas portas em definitivo gerando um passivo considerável aos condôminos que precisaram realizar aportes mensais para suportar despesas de manutenção do hotel entre outras obrigações.

Em 1º. de agosto de 2020 o hotel reabriu em definitivo, com seu Alimentos e Bebidas sendo operado pela Rede Gourmet. No ano seguinte, quando o hotel celebrou seus 20 anos de existência durante a Casa Cor 2021 e, sob nova gerencia geral, foi inaugurado o conceituadíssimo Udon (especializado em requintada culinária japonesa), situado na extensão do lobby do hotel.    

Em reunião de sócios (investidores) já no final de 2024 considerados aspectos apontados em relatórios de auditorias independentes e pareceres jurídicos fundamentados a decisão alcançada foi a formalização e registro em cartório e posterior encaminhamento protocolado de denúncia do contrato de administração extemporaneamente (ou seja, antecipada) com base em infrações cometidas a luz dos contratos. Como em toda relação permeada por cláusulas legais, todas as partes envolvidas podem defender-se utilizando-se de caminhos jurídicos ou ainda manter tratativas amigáveis para a dissolução das querelas. No caso do Mercure Lourdes não está sendo diferente. Tratativas em curso com a administração em alto nível podem propiciar um desfecho favorável a todos mantendo o patamar de operação do hotel a altura de sua tradição. Em paralelo a todas as discussões surgem hipóteses para o futuro do hotel.

Operadoras interessadas

Não foram poucas as operadoras interessadas na gestão do empreendimento. Redes internacionais com representação no Brasil bem como conhecidas redes brasileiras formalizaram interesse e propostas válidas para o momento seguinte à dissolução antecipada ou término regulamentar do contrato em vigor.

Dentre as proponentes destacamos a Rede Atlantica que detém outros 9 hotéis na Grande BH em seu portfolio (7 deles no midscale), portanto mais até do que a própria Accor com 5 no midscale, a Louvre/Golden Tulip, Nobile, San Diego e a Bristol Hotéis & Resorts. Ressalte-se que todas as candidatas apresentam qualidades inequívocas para assumirem a gestão.

A favorita neste momento, no entanto é a Wyndham Hotels, rede americana e maior franqueadora de marcas hoteleiras do mundo. Ela chegou neste cenário através de uma de suas parceiras brasileiras, a Trul Hotéis sediada na própria capital mineira que já opera outros 6 hotéis da Wyndham em 3 estados (Rio-SP-MG), com um “pipeline” (novos projetos) em outros 3 empreendimentos (Santa Catarina e Paraná).       

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Enquanto seguem as tratativas entre a Wyndham, a Trul e representantes dos proprietários do hotel e seu corpo jurídico de apoio o mercado aguarda com notória expectativa o desfecho das negociações em curso.

Não está descartada a hipótese de o hotel passar a ser gerido sob forma de autogestão, quando seus proprietários assumem a administração com a possibilidade de adotarem o uso de marca de uma rede reconhecida no mercado que facilite a comercialização, distribuição e divulgação do meio de hospedagem. O objetivo comum de todos os investidores do hotel é proporcionar um atendimento e satisfação de clientes a altura de sua tradição, uma gestão cristalina e focada não somente na busca por resultados financeiros compatíveis com seu potencial, mas também de uma convivência salutar na qual todas as decisões estratégicas, investimentos e despesas sejam aprovadas e realizadas em comum acordo. 

“Como mencionei na última coluna de 2024, serão várias as novidades na hotelaria belorizontina este ano. O prenúncio do fim do PERSE e a chegada de novas bandeiras e conceitos operacionais diferenciados mudará a cesta competitiva da cidade ao longo deste ano”

Maarten Van Sluys (Consultor Estratégico em Hotelaria – MVS Consultoria) Instagram: mvsluys E-mail:  mvsluys@gmail.com      Whatsapp: (31) 98756-3754

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