Quando a conversão de hotéis em residenciais pode valer a pena

A algumas semanas a notícia de que o antigo BH Othon Palace Hotel, cuja operação foi encerrada em novembro de 2018, finalmente reabrirá com uma roupagem diferente, causou furor nos segmentos de turismo e imobiliário. Arrematado por um conhecido investidor da cidade por R$ 32,4 milhões em 2021, acumulou dívidas e passivos em seus últimos anos de operação.

Contudo, o antigo hotel dará lugar a uma gama diversificada de opções incluindo apartamentos de 1, 2 e 3 quartos, além de flats e unidades hoteleiras. O empreendimento, agora chamado de Afonso Pena 1050, passará por um processo de “retrofit” e se tornará, em breve, um empreendimento que reunirá moradia, hotelaria e diversas opções de lazer e trabalho, abertas ao público, restando entendermos ainda como será debelado o entrave da falta de vagas de estacionamento compatíveis com a dimensão do empreendimento que outrora contava com 295 quartos.

Uma nova fase para hotéis antigos e tradicionais

O empreendimento também contará com diversas áreas comerciais, como bar, café, restaurante, coworking, espaços para eventos e um “rooftop” com piscina. “Um grande desafio deste projeto de retrofit foi criar uma distribuição equilibrada e atrativa de seus usos, tirando o máximo proveito do potencial dos pavimentos destinados ao uso residencial e de hotelaria, como dos pavimentos diferenciados”, destaca Marcelo Alvarenga, da Play Arquitetura que lidera o projeto do edifício construído em 1978.

Destinos similares terão outros dois antigos e tradicionais hotéis fechados a anos em Salvador, o Bahia Othon e o Pestana Salvador. Ambos adquiridos por construtoras, que após remodelações, serão vendidos como unidades residenciais em suas nobres localizações na capital baiana. 

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A conversão de hotéis tradicionais, via de regra, mais antigos e até mesmo Condohotéis, estes mais contemporâneos em residenciais com variados níveis de serviços, ganhou tração devido à crise causada pela pandemia.

Belo Horizonte

Buritis

Em Belo Horizonte, alguns empreendimentos inicialmente concebidos como hotéis, acabaram sendo transformados em residenciais, como o Flat Horizonte no bairro Buritis, onde a partir de R$ 1.900 mensais é possível morar em uma unidade habitacional de 29m2. Além das opções short-, mid- ou longterm rental o usuário também pode se hospedar pagando diárias de R$ 300,00, transformando o negócio e um “mixed” use clássico.

Savassi

Já o Savassinho Hotel & Residence, pertencente ao mesmo grupo que detém o Hotel Savassi, situado a poucos passos da Praça da Liberdade, reabriu logo após a pandemia oferecendo a opção de locação mensal, embarcando tecnologia de ponta nos seus ambientes tradicionais e oferecendo áreas internas de apoio ao morador como copa, cozinha comunitária, lavanderia e espaços de trabalho.

Sion

Nesse contexto citamos ainda o Living Sion, situado no bairro de mesmo nome da capital mineira, que já no início da problemática causada pela pandemia, encerrou sua atividade hoteleira se transformando numa excelente opção para locações focando no percebido déficit do mercado de micro moradias que são uma forte tendência nas principais capitais do mundo.

Em suas 80 unidades com metragens a partir de 30m2 o residente tem a mão todas as facilidades de um hotel em opção low cost, tecnologia de acessos e controle de reservas, apartamentos inteiramente mobiliados, área de lazer com piscina, academia e estrutura de comércios essenciais nas adjacências, o que torna o negócio muito atrativo também para o investidor, figura fundamental para o qual todo negócio deve voltar suas atenções já que se trata de quem viabiliza o negócio.

Na plataforma digital do Living Sion é possível verificar a disponibilidade das 3 categorias de apartamentos em tempo real, obter todas as informações necessárias e por fim efetuar sua reserva. Lá também é possível o proprietário disponibilizar sua unidade nas plataformas de aluguéis de hospedagens como o Airbnb e afins.

Cidade Nova

O até então Hotel Ímpar Suítes Cidade Nova gerido pela MHB Hotelaria foi o mais recente exemplo de hotéis em processo de conversão para residenciais. Após análises dos investimentos necessários para uma eventual remodelação bem como de aspectos de mercado decidiu-se pela desmobilização da operação hoteleira a partir do dia 1º de julho passado e o início dos trabalhos internos para sua vindoura transformação em residencial clássico, a princípio, sem serviços agregados.

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Rodrigo Avelino, gerente de operações da Rede MHB relata com satisfação que: “Todos os cerca de 30 funcionários puderam ser realocados em outras unidades da rede em Belo Horizonte. Todo o planejamento financeiro e estratégico foi realizado antecipadamente de forma a garantir a transferência das reservas em sistema e outros aspectos operacionais como a comunicação com fornecedores e colaboradores.”

Lobie Gestão Inteligente

Expandindo a análise para mercados onde a rentabilidade de antigas operações hoteleiras estão surpreendendo investidores e estimulando novas conversões não podemos deixar de citar a empresa Lobie Gestão Inteligente, sediada no Rio de Janeiro, a Startup se apresenta com soluções ágeis e fortemente ancoradas em tecnologia de ponta na gestão de empreendimentos residenciais com amplas opções de localização e serviços agregados diversos que facilitam a vida do potencial residente e também do proprietário dos apartamentos sob sua chancela.

Segundo o CEO da Lobie, Ernesto Luiz Otero a proposta da empresa é “propor um novo conceito de viver e gerir lares, 100% digital, maximizando a rentabilidade de imóveis de baixa metragem em pontos estratégicos e sistema de moradia por assinatura ou venda de diárias”. Na opção moradia por assinatura, o proponente morador acessa o aplicativo, escolhe onde quer morar e o tempo de permanência, submete sua documentação sem burocracias ou fiadores, efetua o pagamento antecipado da primeira mensalidade via pix ou boleto. Ato contínuo ele já está habilitado a acessar sua nova residência em alguns empreendimentos através de reconhecimento facial. Ao chegar ele tem acesso as regras do Condomínio e pode adquirir os serviços agregados do respectivo residencial “on demand”.

Na outra ponta o investidor-proprietário pluga seu imóvel na plataforma da Lobie e lá disponibiliza sua unidade sob forma de anúncio ativo em até 750 diferentes canais de distribuição globais ficando eventualmente livre das taxas cobradas por redes hoteleiras e da responsabilidade solidária de passivos trabalhistas considerando a drástica redução de mão de obra formal inerente ao novo modelo do negócio.

O Lobie Privilege Botafogo

O Lobie Privilege Botafogo foi construído e inaugurado como hotel em localização premium a 300 metros do Metrô Botafogo e infraestrutura completa incluindo piscina, TV a cabo, apartamentos equipados, business center, estacionamento, água, luz, gás e internet com banda mínima de 30MB embutidos no valor mensal de locação. O sistema hoteleiro totalmente disruptivo e intuitivo foi desenvolvido de maneira customizada pela Empresa Audaar dirigida por Rony Stefano. Trouxe soluções inovadoras para gerir as precificações e os inventários dos respectivos empreendimentos administrados pela Lobie que agora busca expandir ainda mais sua vitoriosa atividade para outros destinos em prospecção.

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Lobie Casa Mauá

O mais recente “case” de sucesso imobiliário elencado foi a transformação do antigo e clássico Hotel São Francisco, no centro do Rio, fechado desde 2022 no Lobie Casa Mauá. Em um concorridíssimo lançamento em novembro passado foram vendidas 95% das unidades gerando um VGV (Valor Geral de Vendas de R$ 55 milhões em apenas 6 horas! A partir de R$ 170 mil unidades que variam entre 15 e 42m2 foram adquiridas em sua maioria como opção de investimento. As obras de renovação estão a pleno vapor e prometem revolucionar o conceito de moradia em regiões até então apenas comerciais.                                        

”A transformação dos negócios e oportunidades é constante, paradigmas são feitos para serem repensados considerando que a tecnologia atual permite mudar os rumos do que aparenta ser imutável. Be ready!”   

Maarten Van Sluys (Consultor Estratégico em Hotelaria – MVS Consultoria)

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