Que fatia de mercado os aluguéis de apartamentos podem abocanhar na hotelaria?

Ao longo da pandemia devido a drástica retração da atividade hoteleira, em especial nas cidades de demanda prioritariamente corporativa, registramos uma feérica busca por parte de todos os “players” do negócio (redes, investidores, consultores, desenvolvedores de startups etc) em, no menor prazo possível, buscarem alternativas viáveis para suprir o enorme “gap” deixado pela inesperada crise.

De imediato a primeira alternativa foi transformar unidades habitacionais em espaços “office”. Vários empreendimentos adaptaram algumas unidades de seu inventário para a modalidade. A aderência foi relativamente baixa, afinal com as pessoas trabalhando em home office, onde a adaptação técnica e estrutural não seria complexa, porque o usuário iria recorrer a um hotel na própria cidade para trabalhar?  

O surgimento das “Short-Mind-Long Time Rentals”

Durante o traumático período surgiram então, mundo afora e igualmente no Brasil, as plataformas estruturadas com tecnologia de ponta via aplicativos e portais do sistema denominado “Short-Mid-Long Time Rentals” (ex. AirBnb), traduzindo: curta-, média- e longa locações. Maturada a ideia testemunhamos então uma adesão em forma de “joint venture” de diversas redes hoteleiras a modalidade. Nestas a proposta é unir forças entre as marcas hoteleiras e sua capacidade instalada a referidas novas soluções com suas identidades próprias.

LEIA TAMBÉM: Multipropriedade: nova tendência do ramo imobiliário hoteleiro

Com absoluta certeza o sucesso de cada projeto está vinculado a características específicas e que se adaptem a possível demanda para a locação. Em especial a localização, aspectos construtivos e a assertividade comercial na busca pelo “novo” cliente. De maneira geral entendo que se tornou uma diversificação de negócio interessante para determinado número de hotéis mas nunca para todos que apostam nisso.

O desafio no momento inicial é levar aos proprietários/investidores a compreensão exata do modelo, seus parâmetros comerciais (taxas cobradas, investimentos de adequação) e em especial a estruturação jurídica do novo negócio. Uma vez vencida esta etapa é preponderante a capacitação das equipes comerciais para “vender” o novo produto, repensar suas estratégias de CRM e esmiuçar os nichos de mercado onde detecta-se o futuro cliente para o empreendimento. Em linhas gerais ele não é exatamente aquele os quais os hotéis estavam habituados a prospectar. A interação junto as corretoras de imóveis, administradoras de condomínios residenciais e comerciais são uma boa estratégia.

Locação temporária como alternativa de negócio

Na rede hoteleira em inúmeras cidades, em especial capitais, já adotam a algum tempo locação temporária como alternativa de negócio. São muitos os Condohotéis onde o número de apartamentos pertencentes ao “pool” de locação reduziram significativamente desde a pandemia. Nestes casos os apartamentos foram locados diretamente para moradores temporários por prazos médios e longos, através de contratos firmados direto com o proprietário, sem maiores burocracias.

Nestes hotéis a estrutura de outrora já foi drasticamente reduzida e os custos adaptados à realidade das receitas possíveis. Felizmente a hotelaria brasileira é ágil na busca por sua sustentabilidade. Importante entender ainda a coexistência da atividade também com o mercado de locação residencial (em especial no comparativo jurídico e tributário) e as notórias diferenças entre ambos no entendimento dos órgãos públicos, alvarás, cálculos de valores venais para efeito de IPTU, cobrança de tarifas públicas (energia, água/esgoto).

O segmento mais atraente

Restará por fim saber se temos demanda para todos e caso sim, em quais quantitativos. Os hotéis mais procurados são exatamente aqueles situados em locais com atrativos para a moradia, que dispõe da contratação de serviços eventuais (“pay per use”), apartamentos com metragem mínima necessária, opção de fornecimento de alimentação, boa segurança patrimonial e boa tecnologia embarcada (internet, tv a cabo etc.) em nível qualitativo similar ao existente em suas próprias casas.

O segmento “budget” é menos atrativo em virtude das normalmente reduzidas áreas privativas e poucas opções de serviços agregados, para o segmento luxo na outra ponta um problema inverso. O alto custo de operação e o capital investido na montagem exercem pressão sobre os preços dos valores cobrados.

LEIA TAMBÉM: Desafio atual da hotelaria: baixa atratividade para preencher vagas de trabalho

Desta forma o segmento mais ofertado da hotelaria, o “midscale” reúne melhores condições de adaptação por estarem em uma espécie de ponto de equilíbrio entre o novo produto ofertado x valor cobrado pela hospedagem em sistema de locação de curta, média ou longa durações.  Cada novo projeto de adaptação deve ser profundamente analisado por uma consultoria/assessoria competente e conhecedora das nuances, antes da adoção do sistema e que traduzam aos gestores e investidores de cada hotel a sua perfeita relação de rentabilidade prometida x rentabilidade factível.

O novo negócio será bom para alguns, sobrevida para muitos e inócuo para outros.     

Maarten Van Sluys (Consultor Estratégico em Hotelaria – MVS Consultoria)

Siga no Instagram: @mvsluys

(31) 98756-3754/e-mail: mvsluys@gmail.com     

        

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal UAI.